Rada města Příbram zastupitelům navrhne iniciovat změnu územního plánu v oblasti Fantova louka se záměrem omezit zastavitelnost tohoto přírodně cenného území. Na posledním předprázdninovém zasedání zastupitelstva to oznámil starosta Jan Konvalinka. Případná změna plánu pravděpodobně negativně ovlivní hodnotu majetku vlastníků pozemků a potenciálních investorů. Jak vnímají aktuální vývoj na Fantově louce? Mají právo na kompenzace? A proč už Fantova louka není dávno nějak chráněna?

Vzhledem k citlivosti problematiky je třeba na úvod uvést jedno upozornění: Autor těchto řádek není zaměstnancem města, shromažďuje a interpretuje informace, které získal od zástupců města, investorů nebo jejich zástupců, z posudků a hodnocení či názorů zainteresované veřejnosti. Následující řádky, byť uvedené ve zpravodaji města Příbram, proto nelze považovat za stanovisko města Příbram. 

Od bytové čtvrti k petici

Fantova louka v blízkosti Nové Hospody byla donedávna ze strany města považována za území pro výstavbu nové bytové čtvrti, což potvrzuje i dlouholeté zanesení lokality coby zastavitelného území do Územního plánu města Příbram (ÚP). Zejména minulé vedení radnice, které se částečně personálně kryje s tím současným, společně s investory diskutovalo o tom, jak využít 22hektarové území s cílem vystavět novou čtvrť a podpořit tak dostupnost bytů. 

Zatím poslední (v minulosti jich bylo více, zmiňujeme dále) biologický posudek z roku 2022 potvrdil, že lokalita je přírodně velmi cenná. Na Fantově louce se nachází silně ohrožený kosatec sibiřský, ohrožený a zranitelný upolín nejvyšší či ohrožený prstnatec májový nebo téměř ohrožené ostřice dvouřadá, ostřice Hartmanova či srpice barvířská. Zaznamenáno bylo také více druhů živočichů zvláště chráněných, ohrožených či regionálně vzácných. Hydrogeologický a hydrologický posudek z konce roku 2023 poté konstatoval, že mokřad by ztratil svou funkci, mj. hostitele zmiňovaných druhů, kdyby se na převážné části zastavěl. 

Přibližně před dvěma lety se proti zastavění Fantovy louky zvedla vlna nevole ze strany části veřejnosti. Jde zejména o obyvatele žijící v bezprostřední blízkosti louky, kterým vadí fakt ohrožení zdejší přírody, narušení vodního režimu, zastavění louky i charakter možné výstavby.

Změna územního plánu téměř bez rizika

Kahan se Fantově louce věnoval již několikrát (viz rámeček Kahan o Fantově louce). V tomto článku se zaměříme na pohledy investorů a majitelů pozemků. V dubnu letošního roku se výbor pro územní plánování usnesl na tom, že je třeba iniciovat změnu ÚP. Během jednání se diskutovaly různé aspekty včetně toho, zda investoři, kteří doposud měli legitimní očekávání (vzhledem k ještě nedávným krokům města i platnému ÚP), budou usilovat o nějakou formu kompenzace. S možnou změnou ÚP a nějakou formou ochrany části nebo celého území totiž významně poklesne hodnota jejich pozemků. Změny ÚP se pochopitelně dějí v Příbrami i jiných městech, ovšem i zdejší úředníci a politici upozorňují nebo upozorňovali na to, že existuje možnost, že po městě by mohly být požadovány náhrady. Přičemž v minulosti byly zmiňovány sumy v řádu desítek milionů korun. Toho se chce Příbram pochopitelně vyvarovat. Bez zajímavosti v tomto směru není úvaha, že město se potenciální změnou ÚP připraví o část hodnoty (ve smyslu financí) svého majetku, protože významným vlastníkem Fantovy louky je také ono samo. 

Zatím poslední klíčová veřejná informace zazněla na jednání příbramského zastupitelstva dne 17. června, kdy starosta Jan Konvalinka informoval, že Příbram má k dispozici posudek renomovaného právníka, který se věnuje problematice územních plánů a jejich změn. Mj. na jeho základě rada města zastupitelům navrhne iniciovat změnu ÚP, ti by se k tomu měli vyjádřit na zářijovém jednání. 

Co je součástí dvacetistránkového rozboru nazvaného Právní analýza k možnostem zrušení zastavitelnosti plochy SO4 – Fantova louka (ze dne 17. června 2024) právníka David Zahumenského? Budeme citovat zejména ze závěrečného shrnutí a doporučení: „Uzavíráme, že v souladu s dosavadní judikaturou správních soudů máme za to, že v případě Lokality (rozuměj Fantovy louky v oblasti SO4 podle značení ÚP – pozn. red.) jsou splněny podmínky pro zásah do vlastnického práva spočívající ve zrušení zastavitelnosti v tzv. jižním polygonu.“ Dodejme, že jižním polygonem se myslí část Fantovy louky, která je přírodně i hydrologicky nejcennější částí celého území. Dále se v analýze uvádí: „Pokud jde o severní část pozemků (severní polygon a pozemky za hranicí severního polygonu), doporučujeme zvážit, zda je neponechat zastavitelné se zvolením vhodné funkční regulace a podrobných prostorových podmínek pro zástavbu včetně požadavků podle Posudku.“ Posudkem je myšlen Hydrogeologický a hydrologický průzkum a posudek z konce roku 2023 vypracovaný firmou Watrad.

Severní polygon je část louky, který je podle tohoto posudku potenciálně zastavitelný, aniž by došlo k narušení vodních poměrů v jižní části louky, které jsou klíčové pro zachování biotopu. V čerstvé právní analýze se dále uvádí: „Pokud jde o náhrady za změny v území, uzavřeli jsme, že vlastníci dotčených pozemků v Lokalitě měli čistých 5 let na to, bez dalších omezení plynoucích z územního plánu, jako je etapizace, podmínka zpracování územní studie nebo vydání regulačního plánu, aby v Lokalitě realizovali to, co jim platný ÚP dovoloval. Vzhledem k podmínkám nastaveným ve stavebním zákoně a vzhledem k judikatuře by vlastníci neměli mít nárok na náhrady za změny.“ 

Bezprostředně po zasedání vydal petiční výbor, který se angažuje proti výstavbě v lokalitě Fantova louka prohlášení na Facebooku, v němž mj. uvádí: „Už je to tady – k druhému výročí založení petičního výboru ve složení Petr Kareš, Ilona Kulovaná, Petr Albrecht, Karel Eliáš jsme obdrželi od rady města Příbram ten nejhezčí dárek, další pozitivní krok k našemu úspěchu. Oznámení o doporučení zahájení změny územního plánu v lokalitě Fantova louka Příbram. Čeká nás ještě hodně práce, ale určitě se dobereme k danému cíli. Děkujeme tedy všem, kdo se do naší inciativy zapojili, podpisem nás podpořili, i těm kdo se k nám ještě přidá.“ Zmiňovaný výbor inicioval petici proti výstavbě, komunikuje s veřejností (facebook.com/fantovaloukaPribram), městem i médii a organizuje také komentované prohlídky, které zájemcům přibližují, co je na Fantově louce cenné.

Vlastníci pozemků a jejich pohledy

Území Fantovy louky má hned několik vlastníků. Obrátili jsme se na majitele největších celků s žádostí o odpovědi na dva dotazy: Jak vnímáte dění na Fantově louce z hlediska svých investorských záměrů?; Budete se v případě zamezení možnosti výstavby z důvodu vyhlášení nějakého stupně ochrany přírody či změny územního plánu domáhat kompenzace, popř. jaké a na jakém subjektu? 

„Naše město se dlouhodobě potýká s nedostatkem nových bytů i parkovacích míst. Území, do kterého společnost Zoltang investovala, nabídne jedno z nejpříjemnějších míst pro rodinné bydlení ve městě. Dostatek parkovacích stání, komfortní moderní bydlení, dostatek zeleně, dětská hřiště, a jak to zatím vypadá, i panoramatický výhled do chráněné krajiny,“ říká Jan Šimek, jednatel společnosti Zoltang. K druhému dotazu uvádí: „Nerad bych řešil coby kdyby. V tuto chvíli nepředpokládám, že by měla být výstavba ohrožena. Těším se na krásný projekt a věřím, že většina obyvatel Příbrami spolu se mnou. Hlasitá skupina sousedů lokality sice vymýšlí možné i nemožné, aby nepřišli o možnost venčení svých mazlíčků na našich pozemcích, tento jejich pohled je ovšem velmi sobecký a neupřímný.“ 

Vlastníkem další významné části louky, a to především v severní části, kde hydrogeologický a hydrologický posudek výstavbu nevylučuje, je Jiří Holý, jednatel společnosti Nad Oborou, který byl v minulém volebním období také příbramským radním. „V současné době probíhá správní řízení na registraci Významného krajinného prvku Fantova louka (VKP). Toto řízení je nezávislé, ale rozhodnutí bude mít velký vliv na další směrování například ohledně územního plánu. Podle mě je zřejmé, že výstavba v celém rozsahu předpokládaném platnou územní studií a územním plánem není možná, ale přesné možnosti a rozsah naznačí právě rozhodnutí na registraci VKP. Proto je těžké nyní předjímat a musíme počkat na toto rozhodnutí.“ V průběhu současného řízení na registraci VKP vycházejí podle něj najevo skutečnosti, které celou situaci komplikují, především některá rozhodnutí, respektive nečinnost správních orgánů v minulosti: „Místo jednání o úpravách územního plánu a územní studie na základě předchozích podání byla veřejnost utvrzována, že toto území je pro výstavbu vhodné. Jaký budou mít tyto skutečnosti vliv na případné náhrady a kompenzace, popřípadě kdo je za situaci odpovědný, se ukáže teprve v budoucnu. Myslím, že by město mělo s vlastníky pozemků v lokalitě v zájmu vyřešení situace jednat.“ Toto vyjádření učinil ještě před oznámením o zamýšlené změně ÚP. V následující reakci uvedl, že nerozumí tomu, proč město s vlastníky nejedná místo „šermování posudky“: „Doufám taky, že tento nový posudek zpracovala ta správná osoba a správně zhodnotila všechny aspekty našeho případu.“ 

Majitelem společnosti Ritch Bitch, která také vlastní významnou část Fantovy louky, je Jiří Limpouch. K výše uvedeným otázkám poznamenává: „Celý projekt se začal připravovat s intenzivní spoluprací města Příbram, kdy plánovali na svých pozemcích též výstavbu. Vlivem tlaku hrstky občanů z blízkosti Fantovy louky město ustoupilo od svého záměru, a naopak se postavilo proti developerům a potřebám města na bytovou výstavbu. Nyní se celá věc řeší. Není zatím vyjasněn přesný postup, jakým se budeme ubírat. Proto je z naší strany ještě předčasné dávat nějaká prohlášení.“ 

Dalším velkým vlastníkem pozemků (30 000 m²) na Fantově louce je obec Dubno, rovněž tyto pozemky jsou územním plánem města Příbram určeny k zastavění. „Stavební pozemky o takové rozloze jsou pro obec naší velikosti velkým aktivem. Proto aktuální dění na Fantově louce sledujeme pozorně nejen my, zastupitelé, ale prakticky celá obec. Ochrana přírody je pro nás v obci důležitým tématem. Snažíme se v obci skloubit potřebu rozvoje obce při maximálním respektování rázu krajiny a vlastnického práva. A tento přístup bychom rádi aplikovali také v lokalitě Fantova louka,“ říká starosta Dubna Josef Šprysl. A pokračuje: „Jelikož jsme zde však pouze v pozici účastníka řízení, který má omezený operační prostor, snažíme se výše uvedený princip naplňovat z pozice řádného obecního hospodáře. A jako řádní hospodáři se zajímáme také o neméně důležitý projekt spočívající v záměru výstavby trasy 1. části jihovýchodního obchvatu města Příbram.“ Obě lokality spolu sousedí, což vnáší do problematiky Fantovy louky ještě další prvek. Josef Šprysl vysvětluje: „Je zajímavé, že ve znaleckých posudcích, které byly zpracovány v souvislosti s Fantovou loukou, se hovoří o nutnosti ochrany prameniště Kocáby. S tím naprosto souhlasíme. Kontroverzní pak ale je, že trasa Jihovýchodního obchvatu bude téměř procházet skutečným prameništěm Kocáby. Srážková voda z trasy JV obchvatu má být nasměrována přímo do vodoteče Kocáby, s vybudováním odlučovačů ropných látek není v projektu počítáno.“ Jak moc tedy Kocábu opravdu chráníme, klade otázku dubenský starosta a pokračuje: „Proč je to jednou v pořádku a jednou to vadí, je logická otázka. Stejně je to s ochranou kosatce sibiřského a chřástala polního. V jedné lokalitě musíme chránit, ve druhé to není nutné.“ 

Významným vlastníkem je také firma Allocation. Její člen představenstva Milan Uhlík uvádí: „Situace na Fantově louce je mírně řečeno nešťastná, a ještě nešťastnější je chování samotného města. Pozemky zahrnuty v územním plánu jako stavební jsme kupovali čistě jako investici s tím, že podle urbanistické studie budeme v budoucnu řešit výstavbu bytových domů. Situace nabrala příznivý směr, když před čtyřmi lety samotné město iniciovalo společná setkání s majiteli všech pozemků s cílem aktivovat stavební záměry všech v celé lokalitě. Společná setkání na radnici probíhala věcně a ve vzácné shodě všech zúčastněných. Cílem bylo vytvořit moderní bytovou zástavbu. Naše společnost pro potřeby vytvořené studie dokonce směnila část pozemku s městem. Ta byla čistě pro účely budoucí výstavby schválena zastupitelstvem.  O to větší je naše rozčarování nad postojem města, i když vše probíhalo pod jeho taktovkou. Momentálně s námi nikdo nekomunikuje, ba naopak se nemůžeme zbavit dojmu, že jde proti nám a žádné řešení nehledá.“ Dodává, že v případě, že se nezmění stanovisko města, bude se firma domáhat finanční kompenzace.

Proč je Fantovka pořád bez ochrany

Další aktuální vývoj na Fantově louce je spojen s registrací již zmíněného VKP, který by území poskytoval jistý stupeň ochrany a zároveň byl i jedním z důvodů pro změnu charakteru území v ÚP. V tomto směru probíhá jakýsi ping-pong mezi úřady, do něhož vstupují námitky účastníků řízení. 

Připomeňme, že již v roce 2006 přišlo Hornické muzeum Příbram (HMP) s návrhem na vyhlášení tzv. Významného krajinného prvku (VKP). Odboru životního prostředí Městského úřadu Příbram adresovalo 24. května 2006 dopis v jehož závěru – na základě zkoumání botanika Rudolfa Hlaváčka – stojí: „Během orientačního botanického průzkumu byl (…) zaznamenán ochranářsky cenný komplex vlhkých luk vyplňující mělké a široké pramenné údolí drobného pravobřežního přítoku Příbramského potoka. Tyto podmáčené louky hostí bohatou populaci chráněného (viz vyhláška MŽP č. 395/1992 Sb.) upolínu evropského. Z dalších chráněných druhů byly nalezeny silně ohrožený kosatec sibiřský a ohrožený prstnatec májový pravý. V druhové garnituře se objevovaly i další druhy zapsané do Černého a červeného seznamu cévnatých rostlin České republiky (Procházka 2001). Zmíněný komplex je posledním velkoplošným koseným porostem kvalitních vlhkých luk v širším okolí Příbrami.“ V té době řízení o registraci VKP zahájeno nebylo. Lenka Růžičková, která je přibližně rok vedoucí Odboru životního prostředí Městského úřadu Příbram, k tomu dnes říká: „Řízení o registraci VKP na Fantově louce zahajované nebylo, neboť orgán ochrany přírody pro ochranu zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů mohl využít zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, kde je institut ochrany zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů zajištěn i mimo režim registrace VKP. Detailnějšími informacemi nedisponuji, v roce 2006 bylo jiné personální složení na OŽP včetně orgánu ochrany.“ 

Bývalý vedoucí odboru Petr Walenka redakci Kahanu napsal: „K přesné historii se mohu těžko po tolika letech vyjadřovat, nemám přístup do spisu. Nejsem však toho názoru, že lokalita Fantovy louky byla a je bez ochrany. Jakoukoli výstavbu zásadně komplikuje, popřípadě. znemožňuje celá řada právních předpisů v oblasti ochrany životního prostředí. Tehdy, v letech 2006–2007, byla zaměňována zákonná druhová ochrana chráněných druhů rostlin s ochrannou ‚jakéhosi‘ maloplošného chráněného území, za které se vydávala registrace VKP. Již nyní je hojný výskyt chráněných jevů chráněn. Je dobře, že se podařilo tento výskyt dostat do Nálezové databáze AOPK, je dobře, že lokalita byla průběžně monitorována. Neznám podklady, ale obecně samotná registrace VKP mnoho nevyřeší.“ Jako pozitivní vnímá současné kroky vedení města ke změně ÚP a fandí jim, a dodává: „Bohužel v roce 2007 těmto radám a doporučením nebylo nasloucháno.“ 

Řízení o registraci VKP Fantova louka se vrátilo po přibližně 15 letech od iniciativy HMP. VKP na Fantově louce by býval mohl vyhlásit Odbor životního prostředí v Příbrami. Ten byl ovšem jedním z účastníků řízení označen za podjatý. Věc se dostala na Krajský úřad Středočeského kraje, který ji přidělil ORP Dobříš. To bylo také napadeno účastníkem řízení. Vedoucí Oddělení životního prostředí Městského úřadu Dobříš Josef Beníšek Kahan v polovině června informoval: „Městský úřad Dobříš, Odbor výstavby a životního prostředí, Oddělení životního prostředí (dále jen MěÚ Dobříš, OVŽP), jako orgán ochrany přírody a krajiny sděluje, že do současné doby neobdržel od nadřízeného správního orgánu, tedy od Krajského úřadu Středočeského kraje, odboru životního prostředí a zemědělství, Zborovská 11, 150 21 Praha 5 (dále jen krajský úřad), respektive od Ministerstva životního prostředí, Vršovická 1442/65, 100 10 Praha 10, pravomocné rozhodnutí o odvolání jednoho z vlastníků pozemků v řešené lokalitě, vůči usnesení krajského úřadu, kterým bylo podle ust. § 131 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění, rozhodnuto o změně příslušnosti v rozhodování o registraci významného krajinného prvku v řízení vedeném Městským úřadem Příbram. Do obdržení daného dokumentu není MěÚ Dobříš, OVŽP kompetentní činit žádné správní kroky v dané věci.“

(Ne)jistá budoucnost i minulost

V současnosti s jistotou nevíme, zda bude vyhlášen VKP, jestli bude změněn ÚP a zda majitelé či potenciální investoři budou po někom požadovat finanční kompenzace. V této souvislosti čeká na objasnění i (historická) skutečnost, jak se mohlo stát (navzdory tomu, že už v minulosti byly k dispozici posudky a zhodnocení, které opakovaně označovaly Fantovu louku jako cenné území s výskytem fauny a flóry v různém stupni ochrany), že město Příbram ještě v minulém volebním období stále považovalo Fantovu louku za oblast vhodnou pro masivní zástavbu. Zpracovatelka biologického průzkumu z roku 2022 Jana Zmeškalová zmiňuje ve své zprávě (Hodnocení vlivu zamýšleného závažného zásahu pro záměr: Lokalita Fantova louka, část SO2) dokonce tři průzkumy: z roku 1990 (posudek Rudolfa Hlaváčka pro Státní statek Tochovice), 2006 (posudek Hornického muzea Příbram, Rudolf Hlaváček) a 2007 (přírodovědecký průzkum, firma Ekobau Praha, Pavel Bauer).

Posudek samotné Jany Zmeškalové z roku 2022 je tedy čtvrtým komplexním přírodovědeckým zhodnocením Fantovy louky za přibližně tři dekády. Všechny přitom upozorňovaly na potřebu ochrany Fantovy louky. Pravdou ovšem je, že po tomto posudku, po tlaku veřejného mínění a opozice i po částečné obměně vedení města po komunálních volbách v roce 2022 došlo k přehodnocení dřívějšího pohledu. Vše zatím vyústilo ve zmíněné oznámení starosty. Lze očekávat, že po horkém létu čeká Fantovu louku i horký podzim, kdy bude třeba učinit další tahy – podat případný návrh na změnu ÚP i nastavit nové vztahy s dalšími vlastníky Fantovy louky. 

Stanislav D. Břeň

Kahan o Fantově louce

• 6/2024: Investory musíme namotivovat
• 2/2024: Možnosti pro výstavbu na Fantově louce jsou velmi omezené
• 12/2022: Průzkum potvrdil vzácnost Fantovy louky
• 9/2022: Po kom je pojmenována Fantova louka
• 1/2022: Příbram má mnoho rozvojových ploch, málokdo je ale rozvíjí
• 4/2021: Fantova louka čeká na aktualizaci územní studie
• 1/2021: Rozvoj Příbrami – máme na víc

Články jsou online na kahan.pribram.eu.