Fantova louka v posledních letech zaměstnává příbramskou samosprávu, politickou reprezentaci, úředníky i obyvatele města, zejména ty žijící v její blízkosti. V současnosti se hraje o budoucnost výstavby na zdejších pozemcích. V přípravě je změna územního plánu č. 4, která by měla omezit zastavitelnost.

Po plánech na rozvoj městské výstavby a zajištění bydlení až pro dva tisíce lidí, o čemž hovořili zástupci města ještě v roce 2021, se aktuálně jedná o návrhu na její vynětí z územního plánu. Na otázku „Proč (ne)stavět na Fantově louce?“ odpovídali zástupci města, státní správy, majitelů pozemků i autoři odborných posudků. Má zůstat přírodní hodnota mokřadu zachována, nebo by pro město a jeho obyvatele bylo v budoucnu cennější, aby zde vznikla nová čtvrť?

Jen jediná

Jana Zmeškalová je autorkou dokumentu Hodnocení vlivu zamýšleného vážného zásahu dle §67 zákona o ochraně přírody a krajiny pro lokalitu Fantova louka (část SO2) z roku 2022 (dostupný je na webu pribram.eu). „Pozemků k zástavbě je všude kolem nepřeberné množství a stačí si vybrat, jestli chci žít na samotě, na venkově nebo ve městě. Krásná Fantova louka představuje vzpomínku na to, co bylo na Příbramsku běžné. Je jen jedna jediná, a když ji zničíme, už si nikde nevybereme jinou, novou, bude ztracená napořád. A s ní i obojživelníci, modrásci, růžové vstavače, žluté upolíny, fialové kosatce a zbytek původní přírody, které jsou vázané na jedinečný stav této lokality. Stavby mohou být jinde, ale tenhle kousek uchované přírody a krajiny zmizí navždy,“ zní jasné stanovisko Jany Zmeškalové k tomu, proč nestavět. 

Za uchování mokřadu v jeho původní podobě se zasazuje také občanský Spolek pro Fantovu louku. „Fantova louka je mimořádné místo, nejen svou krásou, ale především tím, co přináší přírodě i lidem,“ říká místopředseda spolku Jarmil Proněk. Díky specifickému podloží dokáže louka zadržovat vodu po celý rok a má unikátní charakter zachovalých mokřadních luk s neporušeným vodním režimem. „Zachycením obrovského množství vody ochlazuje a zvlhčuje vzduch v době veder a sucha. Proto jsou dnes mokřadní louky v naší zemi i jinde v Evropě obnovovány, a to často za cenu velkých nákladů. Zástavba domy a asfaltovými povrchy by zadržování vody obrovsky zhoršily. Ani technická opatření na zadržování nemohou nahradit to, co dokáže mokřadní louka sama o sobě,“ vysvětluje Jarmil Proněk. 

Spolek mj. pořádá přírodovědné vycházky, při nichž veřejnost seznamuje s místním ekosystémem s vysokou koncentrací vzácných a ohrožených druhů rostlin a živočichů, které ke svému přežití potřebují vlhké prostředí. Jak spolek uvádí, výskyt celkem 25 druhů chráněných zákonem je ukazatelem, že louka je cenným zdravým biotopem a že její vodní režim je dodnes neporušený, navzdory trendu stále teplejších a sušších let.   

„Užitečných a krásných lokalit, jako je naše Fantova louka, hojně ubývá. Její zastavění by vedlo k narušení oběhu vody a likvidaci biotopu. V našem městě je dost míst, kde má smysl stavět domy. Uvažujme jako moderní lidé a zachovejme si to cenné, co v Příbrami máme,“ nabádá místopředseda. 

Podle městského architekta Josefa Tlustého by se v lokalitě stavět mělo, ale pouze v části, na které se nevztahují nové zvýšené požadavky na ochranu přírody. „To je podle mého názoru část přimykající se bezprostředně k Žižkově ulici,“ říká Josef Tlustý.

Skanzen bez nové výstavby

Pozemky na Fantově louce vlastní soukromé firmy, město Příbram a další majitelé. Původní představou bylo vybudovat zde novou příbramskou čtvrť, čemuž ještě stále odpovídá klasifikace pozemků v platném územním plánu. „O zastavění Fantovy louky se uvažovalo už před rokem 1989. V územním plánu z roku 2002 byla celá oblast určena k zastavění jako nejvýznamnější rozvojová plocha pro bydlení, což potvrdila i architektonická studie z roku 2006. S touto rozvojovou plochou poté počítaly všechny územní plány a jejich změny, generely dopravy, vodovodů a kanalizací,“ pokládá argumenty pro výstavbu Jakub Labuda, majitel části pozemků a jednatel stavební společnosti Suprela. Dále poznamenává, že Fantova louka leží na severu města, v lokalitě s napojením na výpadovou silnici k dálnici D4. Zároveň se nachází nedaleko centra s plnou občanskou vybaveností. „Město Příbram potřebuje kvalitní rozvojové plochy, a to především proto, aby nabídlo moderní bydlení, a nestalo se tak skanzenem ve Středočeském kraji bez jakékoliv nové výstavby. Vzhledem k umístění, morfologii terénu, připojení na sítě, napojení na stávající dopravní systém, veřejnou dopravu a dalším aspektům je výstavba na Fantově louce logická. Až později se ukázalo, že část informací zůstala veřejnosti skryta a stavební plány komplikují ekologické nálezy,“ ozřejmuje svůj pohled potenciální developer. 

Podle Jakuba Labudy je otázkou, zda zjištění, která se dostala na veřejnost až po roce 2022, znamenají tak zásadní omezení, aby se na Fantově louce nestavělo. Připomíná, že v březnu 2023 byl podán návrh na registraci významného krajinného prvku (VKP), kterým se zabýval Odbor výstavby a ochrany životního prostředí Městského úřadu Dobříš. Stejný odbor letos v březnu rozhodl o neregistraci VKP (město Příbram se odvolalo). „S tímto rozhodnutím se plně ztotožňujeme. Měli bychom hledat konsenzus mezi ochranou lokality a potřebou bytové výstavby v Příbrami. Jsme toho názoru, že v případě zákazu výstavby na Fantově louce se město připravuje o možnost moderní zástavby v ideální lokalitě, kterou naléhavě potřebuje. Je rovněž pravděpodobné, že se v případě určení jiného městského území objeví obdobné ekologické nálezy,“ argumentuje Jakub Labuda. 

Podotýká také, že v září 2024 zastupitelstvo schválilo podnět na pořízení změny územního plánu č. 4 (jeho obsahem bylo prověření zrušení zastavitelnosti v jižní části plochy SO2 a prověření změny a doplnění regulativů v severní části plochy SO2; změna č. 4 územního plánu se aktuálně projednává). „Toto rozhodnutí by zřejmě mělo vzít v úvahu všechny relevantní informace, a to včetně rozhodnutí orgánu ochrany přírody ohledně významného krajinného prvku. Je ale těžké jakékoliv rozhodnutí předjímat,“ uznává Jakub Labuda. 

Obdobný pohled na situaci zastává jednatel společnosti Zoltang Jan Šimek, podle nějž se Příbram dlouhodobě potýká s nedostatkem nových bytů i parkovacích stání. „Území, do kterého naše společnost investovala, nabídne jedno z nejpříjemnějších míst pro rodinné bydlení ve městě s dostatkem parkovacích ploch, komfortními byty, spoustou zeleně i panoramatickým výhledem do krajiny,“ říká Jan Šimek, proč by se na Fantovce mělo stavět. Podle Jana Šimka jsou některé námitky sousedů přehnané: „Hlasitá skupina sousedů této lokality sice vymýšlí možné i nemožné, aby nepřišla o možnost venčení svých mazlíčků na našich pozemcích, jejich pohled je ovšem velmi sobecký a neupřímný.“ 

Otázka, proč (ne)stavět, je ve vztahu k investorům důležitá i z toho pohledu, zda se budou domáhat možné kompenzace, pokud bude část území – po možné změně č. 4 územního plánu – prohlášena za nezastavitelnou. Odborné posouzení týkající se těchto nároků zpracovala v minulosti pro město advokátní kancelář David Zahumenský. Právní posudek dostupný na webu pribram.eu spíše vylučuje, že by město při případném sporu s majiteli pozemků neuspělo.

Rozhodnutí mají v rukách zastupitelé

Územně plánovací dokumentaci města Příbram má na starosti Oddělení územního plánování Městského úřadu Příbram. „Ve vztahu k dění okolo Fantovy louky naše odpovědnost spočívá v zajištění zákonného postupu při pořizování změny č. 4 Územního plánu Příbram, jejímž obsahem je prověření zrušení zastavitelnosti a dále doplnění regulace na části této lokality,“ popisuje základní proces vedoucí Vojtěch Vaverka s tím, že role jeho oddělení je pouze administrativně procesního charakteru a z principu musí pořizovatel zůstat v otázce zástavby Fantovy louky nestranný. Rozhodování o věcném řešení se odehrává na úrovni městské samosprávy, a to v zastupitelstvu. 

Tím se dostáváme k další sadě názorů, a to politických zástupců. „Můj názor na výstavbu na Fantově louce je stále stejný. Chci najít rozumnou rovnováhu, která ve zjednodušené formě vypadá tak, že na méně hodnotných částech stavět, na těch vzácnějších ne,“ sděluje svůj postoj starosta Příbrami Jan Konvalinka. A pokračuje: „Iniciovali jsme změnu územního plánu, jejímž posláním je říci, zda se má výstavba na polygonu Fantovy louky úplně zakázat, nebo více či méně regulovat a kde. Tam, kde bude výstavba povolena, bychom měli stanovit pravidla. Je nastartovaný proces, který nám na svém konci dá jasné odpovědi na otázky, které jsou nyní spíše z oblasti dojmologie.“ 

Starosta má pochopení i pro rozladění vlastníků dotčených pozemků, kteří je nabyli s vědomím, že se jedná o plochu určenou k zástavbě. Mezi vlastníky největších částí patří také město Příbram – drží 55 000 m² z celkem 220 000 m². „Musíme se bavit i o tom, že pokud město rozhodne o změně zastavitelnosti na svých pozemcích, tak je z hlediska komerčního využití znehodnotí. V případě, že by měla nastat tato situace, bude nutné najít jiné pozemky a z nich naopak změnou územního plánu vytvořit stavební, aby město nebylo poškozeno,“ doplňuje starosta. 

Jak dále shrnuje, stavět by se na Fantově louce mělo v místech, kde to přírodě neublíží. Zájmem města podle něj je, aby Příbram nevymírala a stěhovali se sem noví obyvatelé. Zákaz výstavby na Fantovce by pak platil na částech území, kde by necitlivé zásahy poškodily specifický ekosystém. „Máme-li ve své blízkosti jakýmkoliv způsobem vzácnou lokalitu, měli bychom ji uchovat, chlubit se s ní a třeba z ní profitovat jako z cíle pro výletníky,“ navrhuje Jan Konvalinka. 

Starosta reflektuje i politický potenciál „žhavého“ tématu: „Všiml jsem si, že někteří členové zastupitelstva se o výstavbu na Fantově louce začali zajímat právě v okamžiku, kdy zjistili, že jim jejich předstíraný zájem dokáže přihrát politické body. Politické pokrytectví a realita jsou však úplně jinde.“ 

Podle opozičního zastupitele Václava Švendy je Fantova louka jednou z mála rozvojových lokalit, kde lze podle územního plánu realizovat bytovou výstavbu. „Na první pohled jde o ideální místo pro výstavbu. Fantova louka se však v posledních letech stala symbolem střetu mezi potřebou městského rozvoje a ochranou cenné přírody. Louka, v územním plánu částečně určená pro výstavbu, vyvolává dlouhodobé vášnivé debaty. Jedná se o citlivou lokalitu, která si žádá aktivní a transparentní přístup vedení města a kde zatím vedení města selhává,“ míní zastupitel. 

Stávající představitele města Václav Švenda kritizuje za problémy s bydlením, které jsou překážkou rozvoje Příbrami. „Nedostatečná kapacita bytového fondu je způsobena dlouhodobým zákazem připojování nových staveb na čistírnu odpadních vod a nedostatkem reálně zastavitelných stavebních pozemků v územním plánu. Kvůli tomu si lidé, kteří chtějí bydlet v regionu, kupují byty v okolních obcích,“ konstatuje. Důsledkem je podle něj pokles počtu obyvatel Příbrami, a tím pádem snížení daňových příjmů města, což současně omezuje možnosti rozvoje městské infrastruktury, využívané obyvateli celého regionu. 

V případě Fantovy louky se podle Václava Švendy jedná o střet mezi akutní potřebou nových bytů, zachováním kvality života stávajících obyvatel a ochranou životního prostředí. „Maximalizaci využití vymezených ploch v územním plánu prosazují zejména developerské skupiny, které se snaží o pochopitelnou realizaci zisku. Proti zástavbě jde znaleckými posudky definovaná ekologická hodnota a klimatická role Fantovy louky jako unikátního mokřadního biotopu s neporušeným vodním režimem a výskytem chráněných druhů živočichů a rostlin.“ Město má podle zastupitele také garantovat kvalitu života stávajících obyvatel: „Bydlení je pro většinu rodin investicí, do níž vkládají své celoživotní úspory, a nelze jednoduše říct – odstěhujte se, pokud se vám ten mnohapatrový panelák, který vyrostl těsně vedle vaší zahrady, nelíbí.“ 

Podobně jako starosta vidí Václav Švenda budoucnost Fantovy louky v nalezení kompromisu – s ochranou mokřadního jádra a „citlivou“ zástavbou pouze na okrajových, méně cenných částech, která zajistí zachování vodního režimu, biodiverzity a kvality života stávajících obyvatel. „Jde o velkou zkoušku pro vedení Příbrami, zda dokáže eliminovat střety zájmů stávajících i bývalých koaličních zastupitelů a aktivně jednat ve prospěch občanů. To celé se snahou zajistit dlouhodobou ekologickou stabilitu před ziskem developerů,“ dodává Václav Švenda.

Čekání na změnu

Budoucnost zástavby na Fantově louce, popř. její části se bude podle všeho odvíjet především od schválení či neschválení změny č. 4 územního plánu. Město i majitelé pozemků se mezitím připravují na možné právní důsledky tohoto rozhodnutí. Pokud se po veřejném projednání zastupitelé většinově přikloní k variantě omezit – např. s ohledem na ochranu přírody – zástavbu v dané lokalitě, otevře se mj. prostor pro hledání nového území k potenciální zástavbě. To samo o sobě bude neméně zajímavým procesem.    

Stanislav D. Břeň

Kahan o Fantově louce

4/2025: Fantova louka: návrh na registraci VKP byl zamítnut

10/2024: Změna na Fantově louce

7–8/2024: Šachová partie na Fantově louce

6/2024: Investory musíme namotivovat

2/2024: Možnosti pro výstavbu na Fantově louce jsou velmi omezené

12/2022: Průzkum potvrdil vzácnost Fantovy louky

9/2022: Po kom je pojmenována Fantova louka

1/2022: Příbram má mnoho rozvojových ploch, málokdo je ale rozvíjí

4/2021: Fantova louka čeká na aktualizaci územní studie

1/2021: Rozvoj Příbrami – máme na víc

Články jsou online na kahan.pribram.eu.