Co čeká Městskou realitní kancelář pod novým vedením? Jak zefektivnit správu městského majetku, řešit nedostatek dodavatelů na opravy a kolik se daří vybrat na nájmu v městských bytech? Nový vedoucí kanceláře Ondřej Muravecký dále hovoří o prvních krocích ve funkci, stabilizaci týmu i o nutnosti důkladné analýzy technického stavu budov.

 

Co vás vedlo k tomu, že jste se rozhodl ujmout funkce vedoucího Městské realitní kanceláře?

Zprvu jsem ani neuvažoval o tom, že bych se do vyhlášeného výběrového řízení přihlásil. Primárně jsem cítil, že mé stávající pracovní zkušenosti nezahrnují tak hlubokou znalost správy veřejného majetku. Až následně, kdy jsem si opatřil více informací o Městské realitní kanceláři a částečně se seznámil s obsahem činnosti Městské realitní kanceláře, usoudil jsem, že zde mohu plnohodnotně uplatnit své stávající pracovní i odborné zkušenosti. Byla to, podle mého vnímání, souhra správných okamžiků a rozhodnutí.

 

S jakými prioritami jste do úřadu nastoupil a které změny plánujete realizovat?

Primárně pro mě bylo nutné detailně se seznámit s celkovou činností Městské realitní kanceláře. Před vstupem do výběrového řízení jsem zjišťoval informace k činnosti Městské realitní kanceláře, ale zvenku se komplexně nedozvíte, čím vším se Městská realitní kancelář zabývá a co všechno a v jaké hloubce řeší. Nyní když jsem navnímal činnost kanceláře a nalezl jsem úzká hrdla, je možné stanovovat priority, se kterými se musíme v rámci Městské realitní kanceláře vypořádat.

 

A jaké to tedy jsou?

Předně bylo nejnutnější, abych stabilizoval personální obsazenost a odstranil interpersonální problémy, které pramenily především z každodenního kontaktu s klienty a řešení potíží spjatých se správou bytového fondu.

Následně bylo nutné, abychom přesně identifikovali, v jakém stavebně-technickém stavu se nacházejí spravované nemovitosti. Laickým pohledem lze sice zhodnotit stávající stav nemovitostí, avšak důležité je mít k dispozici plnohodnotné zevrubné posouzení, ze kterého vyplynou všechny nebo alespoň většina problémů, které bude nutné v následujících letech řešit. Proto Městská realitní kancelář se souhlasem rady města provádí analýzy stavebně-technického stavu vybraných budov, které má kancelář ve správě. Na jejich základě bude možné stanovit harmonogram prací, včetně budoucích investic.

Také bylo nutné zefektivnit samotnou činnost Městské realitní kanceláře, například při zveřejňování záměrů k pronájmu nebo při prezentaci nabídek. V současné době kancelář vyjednává s dodavatelem webu města Příbram a také s dodavatelem Portálu občana Příbram a snaží se zpřístupnit své služby širšímu spektru občanů Příbrami.

V neposlední řadě bylo nutné znovu rozpohybovat spolupráci Městské realitní kanceláře s vybranými odbory městského úřadu, jako je například Odbor sociálních věcí a zdravotnictví, či příspěvkovými organizacemi, jako je Centrum sociálních a zdravotních služeb města Příbram. Jsem nesmírně rád, že jsme si s vedením obou organizací „sedli“ a podařilo se nám otevřít společná témata, na kterých můžeme spolupracovat. V tomto ohledu máme plnou podporu vedení města Příbram.

 

Co vnímáte za největší problémy či překážky při správě městského bytového fondu, který čítá přibližně 600 bytů?

Abych upřesnil, co spravujeme, je nutné uvést, že Městská realitní kancelář má pod správou více než 23 bytových domů s více než 600 byty. Takže problémy či překážky se netýkají jen bytů, ale také celých budov. Jaké jsou hlavní potíže? Nejčastějšími problémy jsou opravy. V průběhu času dochází k opotřebení materiálu, což vede k nutnosti výměny. Nejčastěji se jedná o okna, dveře, topná tělesa, sanitární techniku, uzávěry vody, podlahy, bílou techniku a podobně.

 

Kdo má pak na starosti opravy a modernizace?

Městská realitní kancelář má k dispozici užší spektrum společností, se kterými lze jednotlivé údržby realizovat. Dostáváme se ale do fáze, kdy staří harcovníci odcházejí a na jejich místo nenastupuje nikdo jiný. V tomto ohledu již začíná být těžké najít adekvátního partnera, který by mohl potřebné opravy ihned realizovat. Důraz kladu na slovo „ihned“. Ve většině případů, jak jsem zmiňoval, se opravy týkají věcí, které nesnesou odkladu a je potřeba je vyřešit okamžitě. Přeci jen nechceme, aby jeden nájemník vytápěl přes víkend druhého nájemníka.

 

Co se s tímto stavem dá dělat?

Snažíme se rozšířit spektrum spolupracovníků, kteří by s Městskou realitní kanceláří spolupracovali a byli ochotni přijímat takto malé a nahodilé objednávky. Dále při realizaci větších projektů, jako jsou například výměna vzduchotechniky nebo instalace elektronického požárního systému, hledáme projekční pracovníky, kteří by nám dodali vhodné projektové dokumentace. Jsou odvětví, v nichž působí jen málo odborníků. A ve většině případů jsou tak pracovně vytíženi, že takové „drobné“ projekty, jako má Městská realitní kancelář, je moc nezajímají. Proto neustále hledáme.

 

Městská realitní kancelář spravuje nejen byty, ale i nebytové prostory. Kolik jich je a v jakém jsou stavu?

Městská realitní kancelář v současné době spravuje 72 nebytových prostor, které se nacházejí v bytových domech. Zde je nutné zdůraznit, že ostatní nebytové prostory ve vlastnictví města Příbram spravuje Obor správy majetku městského úřadu Příbram. Co se týká nebytových prostor, které má pod správou Městská realitní kancelář, pak lze uvést, že jejich stav odpovídá stavu přiměřeného opotřebení. Nájemci nebytových prostor mají na starosti běžnou údržbu a správu. Pokud se vyskytne nějaký problém, který nespadá již do kategorie „běžný“, pak Městská realitní kancelář zajistí nápravu.

 

Proč některé prostory spravuje „realitka“ a jiné Odbor správy majetku?

Jak jsem říkal Městská realitní kancelář, spravuje nebytové prostory v bytových domech. Odbor správy majetku spravuje prostory a budovy, kde se nenachází byty. Obecně toto rozdělení z mého pohledu dává smysl, neboť byty a nebytové prostory v bytových domech má spravovat realitka.

 

V Drakovně byl nedávno ukončen dlouhodobý nájem Železářství Říha, které zde fungovalo od začátku devadesátých let. Jsou městské nebytové prostory pronajímány spíše krátkodobě, nebo případ v Drakovně není úplně neobvyklý?

Pan Jaroslav Říha v předmětném nebytovém prostoru působil necelých 33 let a není jediný, který nebytový prostor užívá takovou dlouho dobu. Svou činnost se rozhodl ukončit na vlastní žádost. Městská realitní kancelář eviduje celkem šest nájemních smluv s různými nájemci, které byly uzavřeny v devadesátých letech. Dále Městská realitní kancelář eviduje 18 nájemních smluv, které byly uzavřeny na přelomu milénia. Z toho jednoznačně plyne, že v zájmu města Příbram je uzavírat nájemní smlouvy na co nejdelší možnou dobu. Samozřejmě je to i v zájmu nájemců. Ti chtějí mít jistotu toho, že zainvestované finanční prostředky, například do úpravy nebytového prostoru, se jim vrátí v čase zpět.

 

Ostatně už se ví, co bude s provozovnou v Jiráskových sadech?

V souladu se zněním zákona o obcích vyhlásila kancelář 10. února 2025 záměr pronájmu nebytového prostoru sloužícího k podnikání. Zájemci měli do 26. února 2025 možnost podání nabídek. Do výběrového řízení se přihlásil jeden zájemce a výběrová komise v souladu s předepsanými pravidly vyhodnotila nabídku podmínky, které byly uvedeny ve výběrovém řízení. Po vyhodnocení uchazečů předložila Městská realitní kancelář radě města materiál, na jehož základě radní vedli diskusi, která vyústila k rozhodnutí, co bude dále s tímto nebytovým prostorem.

 

Lze všeobecně říci, jaký je aktuální stav bytových i nebytových prostor?

V daném případě nelze jednoznačně globálně určit, v jakém stavu jsou všechny bytové i nebytové prostory. U každé budovy, bytu či nebytového prostoru je to individuální. Je fér si říci, že Městská realitní kancelář má ve správě budovy, které jsou více než 100 let staré. Abychom je udrželi v provozuschopném stavu, je nutné do nich investovat mnohem více času, energie i finančních prostředků. Naopak u bytů či bytových domů, které jsou výrazně mladší, nejsou takové investice zapotřebí. Jejich vzhled a funkce lze prozatím ještě jednoduše opravit. Nicméně, jak jsem zmiňoval, Městská realitní kancelář v současné době analyzuje stavebně-technických stav většiny budov. Po provedených analýzách budeme mít mnohem větší povědomí, v jaké kondici jsou námi spravované budovy.

 

Proč Městská realitní kancelář neinzeruje své prostory také v komerčních médiích nebo cíleně neoslovuje potenciální klienty?

Jak jsem uváděl dříve, Městská realitní kancelář v současné době vyjednává s dodavatelem webu města Příbram i s dodavatelem Portálu občana města Příbram tak, aby zpřístupnilo své služby širšímu spektru občanů. Na důvody, proč Městská realitní kancelář neinzeruje své prostory v komerčních mediích, nedokážu relevantně odpovědět. Jediné, co nyní mohu za sebe dodat, je, že se dočkáme nového formátu inzerce.

 

Příbram má dlouhodobě omezený počet obecních bytů. Vím, že otázka ke zlepšení dostupnosti městského bydlení by měla směřovat spíše na politiky. Nicméně vy byste měl nějaký recept?

Osobně nemám žádný recept a domnívám se, že ani žádný recept, který by byl po chuti všem, neexistuje a ani existovat nebude. Tématem dostupného bydlení se zabývá mnoho odborníků, kteří nebyli do stávající doby schopni jednoznačně určit, jakým směrem se dát. Zajisté lze vnímat, že výstavba nových bytů je tou správnou cestou. Nicméně pokud se podíváme na ceny energií a služeb spojených s užíváním bytu a průměrnou výši příjmů střední třídy, pak musíme dospět k závěru, že na takové bydlení nedosáhne mnoho osob. Pomoci by tomu mohli jen finanční prostředky z cílených programů na podporu bydlení. Avšak tam je riziko, že se osoby stanou závislé na vnější pomoci. Pak bychom tu měli i další možnost, a to výstavbu takzvaných sociálních bytů, nebo lépe řečeno, bytů pro nízkopříjmové osoby. Ale ani u této varianty to není z mého pohledu jednoduché.

 

Kolik město ročně utrží za pronájem bytů?

Město Příbram v roce 2023 utržilo za pronájem bytů 17,7 milionu korun a v roce 2024 to bylo již 20,7 milionu korun.

 

To je přibližně 35 tisíc korun ročně na jeden byt. Lze to při srovnání se situací v podobných městech jako Příbram považovat za dostatečné?

Osobně vnímám, že obdobná situace, jako je v Příbrami, je i v jiných městech.

 

Za kolik město průměrně pronajímá byty v kategorii standard?

Městská realitní kancelář má celkem 183 bytů kategorie standard z čehož 117 bytů je pronajímáno na dobu neurčitou a 66 na dobu určitou. Průměrná výše nájmu za metr čtvereční u bytů kategorie standard činí 31,10 korun.

 

Stačí takto vybrané nájemné k modernizaci starších bytů?

V roce 2024 provedla Městská realitní kancelář opravy, údržbu či modernizaci spravovaného majetku za více než 19,5 milionu korun. Pokud dáme do poměru příjem z utrženého nájemného a výdajů, které byly vynaloženy na částečné opravy, údržbu či modernizaci, pak mi nezbývá než říci, že vybrané nájemné nestačí k modernizaci starších bytů.

 

Jak se město vypořádává s neplatiči nájemného?

Řešení neplatičů probíhá individuálně, neboť spektrum osob, se kterými Městská realitní kancelář spolupracuje je různorodá a je ovlivněna různými životními událostmi. V případech, kdy lze situaci řešit jednoduše, využívá Městská realitní kancelář přímou komunikaci s neplatiči. Ve složitějších případech kancelář spolupracuje s Odborem sociálních věcí a zdravotnictví, Střediskem terénních služeb a popřípadě i Centrem sociálních a zdravotních služeb. Ve zvlášť složitých případech, kdy není možné postupovat předcházejícími způsoby, přistupuje kancelář k předání věci k právnímu vymáhání. Podotýkám, že tato varianta se pak stává pro neplatiče nevýhodná.

 

Jaké nástroje využíváte k prevenci dluhů z nájemného?

Abychom předcházeli dluhové spirále, Městská realitní kancelář v pravidelných intervalech monitoruje a analyzuje úhrady nájmů včetně souvisejících služeb. A v případech, kdy vyhodnotí, že může dojít k nemožnosti řádné úhrady nájmu, vyzve dotčenou osobu k osobnímu jednání. Potom se snažíme vyhledat tu nejvhodnější cestu k řešení dané situace.

 

Ondřej Muravecký

Do funkce vedoucího Městské realitní kanceláře byl jmenován 1. listopadu 2024. Do té doby sbíral zkušenosti nejen ze soukromého, ale také ze státního sektoru. Významným mezníkem v jeho profesní kariéře se stalo působení na Generálním ředitelství Úřadu práce ČR, kde se stal vedoucím Oddělení dávek pomoci v hmotné nouzi a dávek státní sociální podpory (později Oddělení nepojistných sociálních dávek).

„Měl jsem tak možnost celorepublikově koordinovat a metodicky usměrňovat výkon činností krajských poboček Úřadu práce ČR a kontaktních pracovišť Úřadu práce ČR v systému poskytování nepojistných sociálních dávek a výkon sociální práce,“ říká Ondřej Muravecký. Po restrukturalizaci Úřadu práce ČR se rozhodl odejít do „klidnějších vod“ a obsadil místo odborného referenta ve Fakultní Thomayerově nemocnici. Zde měl na starosti metodické usměrňování správní (provozní) činnosti zařízení.