Územní plánovací dokumentace je mnoha lidmi neprávem opomíjená. Pokud se chce člověk dozvědět něco konkrétního o budoucnosti města, stojí za to sledovat právě územní plán a jeho změny. Řada věcí ve městě se nepohne, pokud nejsou v souladu se schváleným plánem. A platí to také pro Příbram. 

Výstavba ve městě nemůže mít živelný charakter, o čemž svědčí to, že první stavební řád se údajně váže až k vládě Přemysla Otakara II. v druhé polovině 13. století. Především v 19. století, kdy se výrazně měnila a rozrůstala města, dochází k rozkvětu dokumentace, která si klade za cíl vnést do výstavby racionalitu, předvídatelnost a ohled na rozmanité budoucí potřeby. Dvacáté století je z hlediska rozvoje měst už jasně spojeno s důkladnou či méně důkladnou dokumentací. A jednadvacáté století s hustým osídlením, složitostí majetkových vztahů a často velmi rozdílnými pohledy na využití území se bez plánování neobejde už vůbec. Ostatně proto obce a města mají na základě stavebního zákona možnost pořizovat územní plán, který pak vydává zastupitelstvo formou opatření obecné povahy. 

Najít balanc

Cílem územního plánu je stanovit pravidla pro prostorové a funkční uspořádání území a jeho využití. Zjednodušeně řečeno jde o mapu (zčásti to platí doslova), ve které je vyznačeno, co by v každé části města mělo být – obytná výstavba, komerční zóna s lehkým průmyslem, výroba, plochy pro rekreaci, trasy nových silnic atd. Sestavit územní plán bývá u měst typu Příbrami záležitostí i několika let a každá změna – od návrhu po schválení – trvá dlouhé měsíce. Při upřímné snaze ze strany vedení měst, ale také dalších aktérů (firem, organizací, spolků i jednotlivých občanů) by mělo být záměrem i výsledkem dosáhnout vyváženého poměru mezi ekonomickými, ekologickými i společenskými zájmy. Ve větším detailu je rozvoj ve městě regulován ještě územními studiemi nebo regulačními plány. 

Územní plán je do značné míry vkladem i závazkem pro budoucí generace. Dobrý příklad toho, jak důležitý je a na jak dlouhou dobu určuje, co by se mělo či nemělo v dané lokalitě dít, představuje Jihovýchodní obchvat. O něm se mluvilo celá desetiletí, a v územním plánu Příbrami je napevno zanesen poslední dvě dekády. A to se ještě nekoplo do země. Současné vedení města, ale i další aktéři (úřady a instituce, samosprávné celky, soukromí vlastníci atd.) musí ve svých současných i budoucích plánech vždy zohlednit skutečnost, že obchvat je zakreslen. 

Tak to chodilo

Donedávna se Příbram svým rozvojovým územím věnovala spíše okrajově (pozn.: rozvojové území většinou nepatří městu; jedná se o plochy, které jsou podle územního plánu určeny pro konkrétní využití – bydlení, výroba, rekreace atd. V mnoha případech patří soukromým vlastníkům, kteří však musí respektovat rozvojová „přání“ města podle územního plánu). Rozvojová území sice byla definována v územním plánu, ale jejich skutečný rozvoj nebyl výrazně podporován. Podobnou zkušenost udělalo také mnoho jiných obcí a jistý nezájem lze přičítat i tomu, že „takto to prostě chodilo“. Spoléhalo se na aktivitu soukromých vlastníků. Ti však mnohdy řešili „kvadraturu kruhu“, když nedokázali přesvědčit o společném postupu ostatní vlastníky v dotčeném území. Případně nedisponovali dostatkem prostředků na budování např. sítí nebo komunikací. Někteří majitelé pořizovali pozemky v očekávání budoucího růstu cen a bez praktického zájmu dané území rozvíjet. A rovněž se stávalo, že i po letech intenzivního úsilí nebylo možné dosáhnout kýžených změn ze strany města. 

V této souvislosti zmiňme hlavní současné limity rozvojových území v Příbrami, které samotní vlastníci nedokážou překročit bez součinnosti s městem. Jedná se o tyto problémy: nedostatečná kapacita čistírny odpadních vod (tento problém vedl až k tomu, že nyní nelze připojit novou výstavbu na společnou kanalizační síť, a bude to ještě minimálně dva nebo tři roky trvat); nízká kapacita některých sítí; chybějící infrastruktura pro rozvojová území; složitá jednání vlastníků – včetně města Příbram – o smysluplném majetkoprávním uspořádání (podrobnosti k vybraným zónám jsou uvedeny v přiloženém boxu Rozvojová území v Příbrami a jejich nedostatky). 

Nový, nebo upravený?

Jak vlastně vypadá současný plán města Příbram? Stávající dokument nazvaný Územní plán Příbram, který je kompletně zveřejněn na webu pribram.eu, vznikl tzv. úpravou (neboli „překlopením“) předešlého územního plánu z roku 2002. Tato úprava, která probíhala v období 2015–2018, neměla vliv na věcnou stránku samotného řešení. Šlo pouze o zajištění souladu s platnou legislativou, neboť původní územní plán města byl schválen z účinnosti starého stavebního zákona, a tudíž jeho platnost byla časově ohraničena. 

V roce 2015 město zvažovalo i variantu pořízení zcela nového územního plánu, zde však bylo riziko významné redukce rozvojových ploch, a to vlivem zpřísňujících se předpisů, zejména na úseku ochrany zemědělské půdy. Vlivem pouhého „překlopení“ nemohly být také odstraněny všechny v průběhu let poznané nedostatky. 

Držet všechny zóny?

V porovnání s jinými městy má Příbram nyní „luxusní“ rozvojovou rezervu pro všechny druhy funkční využití (bydlení, výroba, sport atd.). Přibližně 180 ha těchto ploch, které město pořízením úpravy územního plánu „uhájilo“, má ovšem i svou druhou stránku. Podle stavebního zákona lze totiž nové plochy určené k zástavbě změnou územního plánu vymezit pouze v případě objektivního prokázání potřeby těchto nových ploch. V situaci zmiňované výrazné rezervy rozvojových ploch potřeba prokázat nelze. Hlásí se přitom noví žadatelé, kteří by chtěli rozvíjet své pozemky v Příbrami. Jedinou možností, jak jim vyhovět, a přitom plochu nerozšířit, představuje zrušení rozvojových ploch jiných o stejné výměře tak, aby se celková bilance zastavitelných ploch nenavýšila. 

Toto zrušení v sobě ale skrývá značná rizika v podobě požadavku finančních náhrad ze strany vlastníků. Kompenzaci lze nárokovat hned podle několika právních předpisů, včetně stavebního zákona. Ten ovšem dobu, po kterou je možno uplatnit nárok na náhradu, časově ohraničuje na pět let od nabytí účinnosti územního plánu. V případě města Příbram tato časová lhůta uplyne v červenci 2023. Tehdy zřejmě nastane čas na širokou debatu, zda má smysl „držet“ tolik rozvojových zón a zda to má být v současných lokalitách. Případná změna pak může na dlouhá léta nově „namapovat“, kde se bude Příbram rozvíjet. 

Velký, a zatím nenaplněný potenciál

Většinu rozvojových zón v Příbrami vlastní soukromí majitelé. Město má pouze několik hektarů, např. roztříštěné pozemky v průmyslové zóně Balonka, na Barrandově přibližně půl hektaru, na Hvězdárně hektar. Želízkem v ohni pro Příbram může být Fantova louka, která je primárně určena pro městské bydlení. V současnosti, kdy rapidně roste cena bydlení a v Příbrami se nedostávají pozemky pro výstavbu rodinných nebo obytných domů, by se zvláště hodilo tuto zónu využít. Jaká zde panuje situace? 

Fantova louka je nyní rozdělena mezi několik vlastníků. Většina z nich má zájem na přípravě projektů rezidenčního bydlení, a do budoucna lze proto očekávat výstavbu v jednotlivých etapách. Město vlastní největší pozemek, ale naráží na několik problémů. Parcely se nacházejí poměrně daleko od Žižkovy ulice, kam by bylo vhodné prioritně vést inženýrské sítě, zejména pak kanalizaci. Cesta pro infrastrukturu vede přes pozemky soukromých vlastníků, kteří ale nevylučují možnost připojení. Vše je tedy řešitelné. Hlavní „překážku“, lze-li to tak říci, kterou musí město odstranit, tvoří vlastní dilema – totiž zda pozemky využít k bytové výstavbě ve své režii (zkušenosti s tím jsou v Příbrami velmi malé, resp. spíše negativní), nebo zde vytvořit místo k rekreaci (např. park), či projekt dovést do určité fáze rozpracovanosti a pak jej prodat soukromé společnosti, která by stavěla. Pokud by město našlo kupce za cenu, kterou si představuje, existuje i varianta prodeje pozemků ve stavu, v jakém se nacházejí nyní. Ztratilo by ale kontrolu nad tím, jak se využijí. Podle studie, kterou zastupitelé dostali v srpnu, může město ve své části tohoto rozvojového území postavit až šest bytových domů, některé nebo všechny v kategorii sociální nebo startovací. 

Pokud se podaří rozsáhlé území Fantovy louky kýženým směrem rozvíjet, vzroste pravděpodobnost, že do města přijdou zejména mladí lidé, kteří si zde pořídí bydlení. Usadí-li se v Příbrami další občané, odrazí se to mj. na příjmech města, a to díky vyšším příspěvkům v rámci rozpočtového určení daní. 

Je třeba hlubší diskuse

Na podzim vznikla pracovní skupina, jejímž cílem je zejména dlouhodobá debata mezi zastupiteli za trvalé účasti zástupce Oddělení územního plánování (na vybraná jednání bude zván také zpracovatel územního plánu Ivan Plicka či nezávislí odborníci). Skupina se schází podle potřeby a zaměřuje se především na územní plán a možnosti jeho optimalizace při další změně, zejména po uplynutí pětileté lhůty. 

Územní plánování je vysoce odborná záležitost. Změnám předchází právě politická diskuse, která může být podobně složitá jako odblokování rozvojového potenciálu v rámci současného územního plánu. Bude proto třeba velká dávka politické vůle ze strany zastupitelů, transparentnosti na straně vedení města a schopnosti vyjednávání s ostatními partnery. A nic by se nemělo dít bez širokého zájmu veřejnosti. 

Stanislav D. Břeň

Článek vznikl s přispěním Vojtěcha Vaverky, vedoucího Oddělení územního plánování, a Jiřího Holého, určeného zastupitele pro územní plán.

Rozvojová území v Příbrami a jejich nedostatky

Průmyslové:

• VS2 – Balonka (15 ha) - Nedostatečné dopravní napojení, v plánu je silniční propojka na ulici Jinecká. 

• VN8 – Brod (12 ha) - Neexistence jakýchkoliv sítí, nezájem vlastníků o další rozvoj.

Obytné:

• SO1 Hvězdárna (8 ha) - Nescelené území. 
• SO2 – Fantova louka (20 ha) - Město jako největší vlastník donedávna v pasivní roli. 
• SO3 – Fantova louka (11 ha) - Majitel v současnosti nejeví zájem o intenzivní rozvoj. 
• SO23 – Sázky (5 ha) - V minulosti došlo k vzájemnému zablokování území vlastníky sítí, chybí propojka Sázky – Barrandov. 
• SO24 – Barrandov (3 ha) - Nescelené území. 
• SO10, SO18, SO20, S2N – Rožmitálská (16 ha) - Podmínkou rozvoje je vybudování spojky Rožmitálská–Zdabořská, drobní investoři nedokážou vybudovat a chybí další infrastruktura.

Pozn.: Zkratky identifikují příslušné rozvojové zóny podle územního plánu města Příbram. VS – plochy výroby a skladování; VN – plochy výroby nerušící, obchodu a služeb; SO – plochy smíšené obytné – bydlení městské

Zájem veřejnosti žádoucí

Příprava územního plánu jako jednoho z nejdůležitějších dokumentů obce je otevřena široké veřejnosti. Občané mohou iniciovat změnu plánu, v příslušné fázi mají právo účastnit se projednání a připomínkování územní dokumentace nebo její změny. V konečném stadiu pak o přijetí územní dokumentace nebo změny rozhodují občany volení zastupitelé. Faktem ale je, že široká veřejnost se o územní plán začíná zajímat až v momentě, kde se např. v blízkosti bydliště začne připravovat určitá stavba. To už bývá na jakékoliv změny příliš pozdě.

Podrobnosti o územním plánování a rozvoji města jsou na webu pribram.eu (pod záložkou Město Příbram) nebo webovou zkratkou 1url.cz/0KgJh.