Bydlení je základní životní potřeba. Jaká je v Příbrami nabídka nemovitostí, jak snadno nebo obtížně si lidé zajišťují své „bydlení snů“, kterými byty disponuje samotné město a porostou dále ceny nemovitostí?

Příbram patří k těm městům, která v minulosti masivně privatizovalo svůj bytový fond. Bývalá vedení radnice – bez ohledu na politickou příslušnost – většinou uváděla, že lidé se dokážou lépe postarat o své vlastnictví, že město nemá peníze na potřebné rekonstrukce nebo že je třeba uspokojit poptávku po privatizaci vyvolanou už předchozími vlnami prodeje bytů. Kritici namítali zejména to, že se bytový fond vyprodává za velmi nízké ceny (standardní byty bylo možné koupit za několik desítek tisíc korun) anebo že by si město mělo ponechat dostatek bytů pro své potřeby (sociální bydlení, byty pro preferovaná povolání, byty coby zdroj dlouhodobého příjmu). 

Od roku 2014 se žádná větší privatizace bytů neuskutečnila. „V roce 2016 městské zastupitelstvo schválilo pouze prodej bytů v nástavbách v Dlouhé a Milínské ulici v rámci dokončení privatizace, a to oprávněným nájemcům,“ připomněla Pavla Sýkorová, vedoucí Městské realitní kanceláře (MěRK). Poslední byty (dům), nikoliv však v rámci privatizace, byly z důvodu neekonomičnosti prodány v roce 2017 v Březnické ulici, a to formou dražby.

Poptávka převyšuje nabídku

Ke konci května letošního roku vlastnila Příbram 600 bytů, ve kterých žilo přibližně 900 občanů (nájemců a spolubydlících osob). „Stavebně technický stav bytů je různý. Novému nájemci je vždy předáván byt umožňující řádné užívání – čistý, vyklizený, vymalovaný, v některých případech po částečné rekonstrukci či po výměně zařizovacích předmětů,“ informovala Pavla Sýkorová. V Hradební čp. 69 došlo nedávno k totální rekonstrukci bytů, na jiných adresách (Průběžná čp. 143, DPS v Brodské) byla rekonstruována část bytového fondu. „V bytech obsazených nájemci jsou řešeny opravy či výměny po posouzení hlášených poruch,“ dodala Pavla Sýkorová. 

Přidělování obecních bytů je v kompetenci nejen městské „realitky“ (týká se bytů kategorie standard, služební, startovací a bytů pro příjmově vymezené skupiny), ale také Odboru sociálních věcí a zdravotnictví (sociální byty, Kodus, DPS). „Pokud jde o Městskou realitní kancelář, tak zájem převyšuje nabídku,“ uvedla vedoucí kanceláře. Nakládání s byty se řídí Směrnicí č. 1/2018, která byla podrobena revizi, a v současnosti probíhá připomínkové řízení. Návrh znění nového dokumentu bude schvalovat rada města. 

Z počtu městských bytů je patrné, že většina obyvatel Příbrami si své bydlení zajišťuje prostřednictvím komerčního trhu. Jaká na něm panuje nálada?

Málo bytů na prodej a (nereálně) vysoké ceny

Kdo před rokem předvídal, že covid srazí už tak vysoké ceny nemovitostí, nakonec se zklamal. „Po první vlně na jaře jsem očekával spíše stagnaci či propad ceny bytů. Opak byl však pravdou a ceny vystřelily ještě více, což mě překvapilo. Osobní vlastnictví bytů se proto stává nedostupnější pro ještě větší skupinu obyvatel,“ zhodnotil situaci Petr Pintner z kanceláře Reality Pintner.

„V současné covidové době jsou ceny nemovitostí opravdu vyhrocené. Domnívám se, že za to může i současná vláda, která zemi uvalila do nesmyslného půlbilionového deficitu a lidé se začínají bát o své úspory a dopadů značné inflace,“ řekla Andrea Černohorská ze společnosti Priority Real. Podle ní se prognózy ekonomického vývoje hodně liší a nikdo neví, co přijde. Investici do nemovitostí pak mnoho lidí považuje za výhodnou, bezpečnou i poměrně likvidní. S tím souhlasí i Petr Pintner, když říká, že dnešní poptávka po bytech je vyvolána nejistotou ohledně vývoje koruny: „Zhodnocení na spořicích účtech je mizivé, a tak lidé s penězi utíkají k bytům. V tomto případě zůstává hmotná jistina, která pravděpodobně poroste, a navíc je měsíční příjem – úrok z jistiny.“ 

Dostupných bytů k prodeji je však v Příbrami velmi málo. „Pokud je byt v nabídce za reálnou cenu, čekají na něj desítky zájemců a často se stane, že se prodá hned na první prohlídce. Zájem je oproti dřívějším létům opravdu enormní. V nejbližší době v tomto směru nečekám žádnou změnu, a tudíž ani významný pokles cen,“ odpověděla Vendula Černohorská ze společnosti M&M reality holding.

Deficit prohlubuje nedostatečná výstavba i společenské trendy

V posledních 15 letech přibylo v Příbrami pouze několik bytových domů, které současnou poptávku po bydlení zdaleka neuspokojují. Počet lidí ve městě sice dlouhodobě klesá, společenské trendy jdou však proti zdání, že by volných bytů mohlo být více. Mnoho lidí, kteří by možná v minulosti bydleli v páru nebo v rodinách, nyní žije v jednočlenných domácnostech. 

V kombinaci s minimální výstavbou nových bytů vše vede k tomu, že poptávka značně převyšuje nabídku. „Často se stává, že se nabízený byt ani veřejně neprezentuje a v rámci interní databáze realitní kanceláře se rovnou nabídne poptávajícím klientům, kteří většinou reagují ve velmi krátkém čase,“ vysvětlila Andrea Černohorská a dodala: „Občas také vidíme nabídky bytů, které jsou opravdu nereálné.“ Prodávající totiž využívají nynější situaci s tím, že by mohli mít štěstí prodat za vysoké ceny i byty, které neodpovídají technickým stavem či provedením rekonstrukce. Bankovní domy, které často financují nákupy, pak kupní cenu poníží o 10 i více procent.

Hledám investici, hledám bydlení

Současní nakupující se většinou dělí do dvou základních skupin. Jedni se zaměřují na investiční příležitosti, kdy pořizují byt pro budoucí zhodnocení nebo na pronájem. Druhou skupinu tvoří lidé, kteří hledají vlastní bydlení. Jde buď o mladé lidi nebo rodiny, kteří většinou kupují byt, nebo střední generaci a rodiny, kteří se z vlastních bytů stěhují do rodinných domů.

„S tím je spojená značně zvýšená poptávka po celém spektru nemovitých věcí v kategorii bydlení, tedy malé startovací byty, větší byty, stavební pozemky, domy. Zvýšené poptávce nahrává také velmi výhodná poloha Příbrami vůči hlavnímu městu,“ podotkla Andrea Černohorská s tím, že ceny bytu v Praze běžně překračují 100 000 korun za metr čtvereční. Odchod z metropole je tak pro mnohé jedinou možností pro pořízení vlastního bydlení. Přibližně půlhodiny autem z Prahy lze získat dům se zahradou za cenu, která by v hlavním městě stěží dostačovala na byt. Lidé v tomto případě sledují i další aspekty jako občanskou vybavenost, přírodu v okolí či dostupnost Pražské integrované dopravy. To vše dnes Příbram poskytuje, což zvyšuje zájem o zdejší nemovitosti. 

Skupina investorů se po čase rozpadne do dalších dvou kategorií, i když podle jiného kritéria. „Rozdělí se na ty, co se s nájmem bytů spálili. Měli nájemce-neplatiče a s tím i spjaté problémy. A dnes byty opět prodávají dál. Jsou i vlastníci kteří pronajímají, mají dobré nájemníky a jsou spokojeni,“ míní Petr Pintner.

Nájemních bytů je dostatek, ale majitelé si pečlivě vybírají

Bytů k pronájmu je v nabídce více. Realitní kanceláře uvádějí, že zájemců o nájem je dostatek, a pronajímatelé si velmi pečlivě vybírají. „Majitel bytu si většinou klade požadavky, které znevýhodní některé občany. Do bytu chtějí nekuřáka, člověka bez zvířat, nájemníka s pravidelným příjmem nebo dávají limit osob v bytě,“ vyjmenoval Petr Pintner s tím, že v těchto případech dochází k diskriminaci. Realitní makléř se tomuto přístupu nediví, protože po neplacení nájmu lze dát výpověď až po třech měsících, a i tak bývá někdy složité neplatiče vystěhovat. „Vymahatelnost práva ze strany pronajímatele je pak složitá a vše se může táhnout měsíce. Pokud splácíte hypotéku na byt a počítáte s příjmem z pronájmu, tak je to špatně,“ doplnil Petr Pintner. 

I když v posledních letech ceny bytů a domů vzrostly o desítky procent, nájemné se stejnou cestou nevydalo. Stagnovalo, nebo se zvyšuje postupně. Hodně ale záleží na lokalitě. „Ceny nájemného byly nejvyšší v roce 2020. Zatímco v Praze nájemné rapidně kleslo, v Příbrami se ceny drží spíše na podobné hladině jako minulý rok,“ sdělila Vendula Černohorská. 

O nájem se nejvíce zajímají mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit, samoživitelé s dítětem nebo sociálně slabší rodiny. Poslední dvě kategorie nájemců mají se sháněním bydlení největší problém. „Platí to především, pokud bydlí v ubytovnách, které nejsou svým nájemným nikterak nízkonákladové, a ještě standardem vybavení a skladbou nájemníků nijak pozitivní například pro budoucí život dětí. Nicméně pronajímatelé vlastních bytů mají požadavky pouze pro finančně bezúhonné nájemníky,“ komentovala Andrea Černohorská. Zájemci o nájem se v poslední době poohlížejí spíše po rekonstruovaných bytech, i když s vyšším nájemným. Poptávka po udržovaných bytech v původním stavu postupně opadává. 

Trendem v České republice je vlastnické bydlení. „Často přejímáme západní vzory, a proto si myslím, že se tato situace bude časem vyvíjet a měnit směrem k nájemnímu bydlení, i když je zatím řadou lidí vnímáno jako druhořadé,“ domnívá se Vendula Černohorská. Podle ní však tento typ bydlení poskytuje daleko větší svobodu a možnost snadného stěhování za prací: „Překážkou vlastnického bydlení je rozhodně vysoká cena nemovitostí. U nájemního bydlení je to dáno i nedokonalou legislativou. Pronajímatelé se bojí delších nájmů než na jeden rok, a to v nájemnících vzbuzuje přirozeně nejistotu a raději usilují o vlastní bydlení.“

Město bez pozemků

Realitním fenoménem v Příbrami jsou pozemky pro rezidentní výstavbu. Kromě například Fantovy louky, kde město dlouhodobě vyjednává s vlastníky o přípravě lokality pro tento typ výstavby, je nabídka volných pozemků prakticky nulová. „Pokud rostou ceny bytů, ceny stavebních pozemků rostou ještě rychleji. Mnoho lidí si říká, že než kupovat drahý byt, koupí pozemek a postaví si. A ejhle, nabídka není. Jsou majitelé, kteří si pozemky drží jako investici a neprodají. Náklady na držení pozemku jsou minimální, cena s poptávkou přitom stále roste,“ popsal současnou situaci Petr Pintner, který považuje pozemek za jistější investici než byt. 

A jaký bude další vývoj na nemovitostním trhu v Příbrami? „Dozajista to bude souviset s politikou a s případnými úspornými opatřeními, které s velkou pravděpodobností přijdou s novou vládou. Rozhodne, kolik peněz zůstane lidem v peněžence, jaký bude vývoj nezaměstnanosti a jaká bude inflace. Raději ale nebudu dále predikovat, protože už po první covidové vlně na jaře 2020 jsem čekal zcela jiný vývoj cen nemovitostí, než kam se dnes dostaly,“ doplnil s úsměvem Petr Pintner. 

Stanislav D. Břeň

Bydlení v Příbrami očima makléřů

Ceny nemovitostí jsou na historickém maximu a zatím nic nenaznačuje tomu, že by měly začít výrazně klesat. Za posledních 10 let vzrostla cena bytů až o polovinu. Situaci nahrávají nízké úrokové sazby u hypotečních úvěrů, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, malá výstavba nových bytových domů i lokalita blízko hlavního města, a tudíž velký zájem pražských investorů. Pro řadu lidí je také koupě bytu stále lákavou investicí, kterou považují za jistotu a dobře uložené peníze.

    Vendula Černohorská, M&M reality holding

Ač jsem v oboru s realitami více než 20 let, nikdy nejsem schopna odhadnout, jak se ceny dále vyvinou v kontextu dalšího ekonomického vývoje země a třeba i možné změny myšlení a potřeb lidí. Situaci by určitě změnilo, pokud by se navýšila výstavba. Také by prospělo budování nových sociálních bytů ze strany města. Půdy a zeleně máme opravdu málo a měli bychom s nimi nakládat s rozvahou, ale byty se dají budovat v objektech, které jsou nevyužívané a chátrají.

   Andrea Černohorská, Priority Real

Důvěra lidí ve schopnosti státu s dluhy a měnou v korunách klesá. Obyvatelstvo cítí nejistotu a obrací se především k hmatatelným věcem – nemovitostem. Kdo má hotovost, chce jí smysluplně utratit. Kdo ji nemá, rád použije hypotéku za 2 %, protože inflace je značně výš. Výsledkem je vysoká poptávka, která není naplněna, a žene ceny nemovitostí do závratných výšek. Je málo bytů a domů, stavební pozemky pak téměř žádné. Naopak okolní vesnice, satelity Příbrami (Háje, Dubno, Občov) se raketově rozrůstají. Obce jako Jince a Obecnice pochopily dnešní dobu a samy daly do prodeje stavební pozemky, které byly velmi rychle rozprodány. Jaká je situace v Příbrami? Bohužel průmyslová zóna Balónka, kde město prodalo pozemky, nepřinesla žádného investora. Největším zaměstnavatelem je Oblastní nemocnice Příbram. Počet obyvatel v Příbrami pořád klesá, počet autobusů do Prahy stále vzrůstá… Město by samo mělo vstoupit na trh a dát do prodeje své majetky s podmínkou skutečné realizace stavebního záměru.

   Josef Pintner, Reality Pintner

Kolik městských bytů má…

• 3050: Tábor
• 1824: Kolín
• 1640: Cheb
• 1247: Písek
• 1208: Znojmo
• 886: Třinec
• 650: Trutnov
• 600: Příbram

Pozn. Uváděná města mají přibližně stejný počet obyvatel jako Příbram.

Byty ve vlastnictví města Příbram

• 332: DPS
• 181: standardní
• 31: sociální
• 26: byty pro příjmově vymezené osoby
• 23: Kodus (byty zvláštního určení)
• 5: služební
• 2: startovací

Pozn.: Kategorie služebních bytů u uvolněných bytů je podle rozhodnutí rady města měněna na kategorii bytu startovací vždy, když se uvolní byt služební. V případě dvou po sobě zveřejněných záměrech k pronájmu bytu v kategorii startovací bez zájemce, jenž musí splnit podmínky platné směrnice č. 1/2018, pak rada rozhoduje o změně kategorie bytu, tj. zda bude startovací byt opět bytem služebním či standardním.