Město má podle zákona o obcích trvale sledovat, zda dlužníci včas a řádně plní své závazky, a zabezpečit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku z nich vyplývajících práv.

Tuto zákonnou povinnost má Příbram bez ohledu na vynaložené náklady, mělo by však vždy ke všem svým aktivitám a povinnostem přistupovat s péčí řádného hospodáře. Svou zákonnou povinnost musí město Příbram plnit i v případech, kdy výsledek vymáhacího procesu nebude stoprocentní. Jak velký je v Příbrami problém s neplatiči nájemného v městském majetku spravovaném Městskou realitní kanceláří? 

Problematika placení a neplacení nájemného v bytech i „nebytech“ spravovaných Městskou realitní kanceláří je obsáhlá a zasluhuje hlubší výklad. 

Ke dni 31. prosince 2015 Městská realitní kancelář evidovala pohledávky za dlužníky (bývalé nájemce bytů a nebytových prostor) ve výši téměř 49,5 milionu korun. Jistina tvořila více než sedm milionů korun, zbytek připadal na příslušenství. Jednalo se o evidované pohledávky, které kancelář převzala od předchozích správců po svém vzniku v roce 2004, a dále evidované pohledávky za trvání kanceláře od roku 2004, a to po již realizovaných odpisech pohledávek v rámci takzvaných penálových prázdnin. 

Po nástupu nového vedení v roce 2016 přistoupila Městská realitní kancelář k procesu lustrace dříve evidovaných pohledávek, kdy výchozím stavem se stal stav pohledávek k 31. prosinci 2015. Cílem lustrace bylo zjištění stavu jejich evidence, výše promlčení a zjištění celkové možné vymahatelnosti. Lustrace dlužných pohledávek v Městské realitní kanceláři byla zakončena k 20. květnu 2016. Bohužel z provedené lustrace pohledávek vyplynuly neutěšující závěry.

Velký podíl promlčených a nevymahatelných pohledávek

Po lustraci a po uskutečněné revizi reprezentativního vzorku dlužníků právním zástupcem Městské realitní kanceláře byl v roce 2016 předložen radě města a následně zastupitelstvu návrh na odpis jednoznačně promlčených, tudíž nevymahatelných pohledávek. Zastupitelstvo svým usnesením schválilo odpis promlčených, nevymahatelných pohledávek za byty, nebytové prostory v celkové hodnotě téměř 31 milionů korun. Z provedené lustrace pohledávek vyplynula dále nutnost dalšího (v některých případech akutního) právního řešení u téměř dvou třetin dlužných pohledávek, které byly či mohly být ještě vymahatelné (podání nových žalob, návrhů na exekuce, obnova exekučního řízení aj.). Za účelem právního řešení pohledávek byla navázána smluvní spolupráce s advokátní kanceláří. Všechny dlužnické spisy byly postupně předávány k právnímu řešení a vymáhání. 

Na základě provedených právních úkonů podle smluv o právní pomoci došlo k odstranění závad a pochybení v agendě vymáhání pohledávek, jež nastaly před rokem 2016. Byly nastaveny takové postupy, kdy se agenda pohledávek stala transparentní. Po přepočtech příslušenství dluhu by vymezen nový celkový stav pohledávek takzvaných starých dlužníků v bytech, nebytových prostorách a ubytovně ve správě naší kanceláře k datu 31. července 2019. 

Tento celkový stav k 31. červenci 2019 činil 24,3 milionu korun. O výši pohledávek byli následně informováni radní i zastupitelé. Ve spolupráci s právním zástupcem Městské realitní kanceláře byly a jsou i nadále řešeny pohledávky takzvaných běžných dlužníků, jejichž dluhy vymáháme od roku 2016 a nejsou evidovány jako pohledávky v kategorii „starých“ dlužníků. Zastupitelstvo pak v roce 2019, respektive 2020 schválilo odůvodněný návrh na odpis pohledávek starých i běžných dlužníků v bytech, „nebytech“ i na ubytovně evidovaných k datu 31. července 2019 ve výši asi 6,5 milionu korun. 

V roce 2022 předložila realitní kancelář v součinnosti s právním zástupcem radě města a následně zastupitelstvu odůvodněný návrh na odpis nevymahatelných pohledávek evidovaných k datu 31. července 2022 (nikoliv však promlčených) ve výši téměř jednoho milionu korun. Zastupitelstvo odpis pohledávek schválilo svým usnesením z poloviny září 2022. Důvodem odpisu byly případy úmrtí dlužníka, skončená insolvence, zastavené bagatelní exekuce, „milostivé léto“ či nerentabilita vymáhání oproti zastupitelstvem stanovenému limitu rentability právního vymáhání pohledávky. 

Po schválení odpisů nevymahatelných pohledávek 12. září 2022, nikoliv však promlčených, Zastupitelstvem města Příbram činil evidovaný stav pohledávek za dlužníky Městské realitní kanceláře (tzv. starými, běžnými v bytech, „nebytech“ a ubytovně) celkem 16,3 milionu korun (jistina 3,5 milionu + příslušenství 12,9 milionu korun).

Pravdivý a aktuální obraz

Nově zavedené mechanismy od roku 2016 pro správu pohledávek jsou efektivní a zákonné, evidence pohledávek je přehledná a reálná. Město má pravdivý a stále aktuální obraz o výši evidovaných pohledávek přímo v nově zavedeném programu Windomy pro správu bytového a nebytového fondu bez nutnosti vyhledávání materiálů fyzicky ve spisech, jak bylo praxí v minulosti, což je nezanedbatelná časová úspora pro zaměstnance. 

V důsledku zavedených postupů nedochází u nových (běžných) dlužníků ke zbytečnému navyšování dluhu, postupováno je v souladu se zákonem, zohledňuje se individuální situace dlužníka. Nájemci městských bytů a nebytových prostor, ubytovny s ohledem na zavedené mechanismy vědí, že je třeba nájemné hradit a že neplacení nájemného má za následek ukončení nájmu a vymáhání dluhu. 

Tento efekt se s postupem času projevil na evidované výši dlužných nájemných (snížení), a to z hledisek: zlepšení platební morálky dlužníků, zabránění navyšování dluhů a zejména jeho příslušenství, zabránění prekluzi dluhů přihlašováním pohledávek do insolvenčních řízení dlužníků a zabránění promlčování dluhů postupem sepisu prohlášení o uznání dluhů s dlužníky a včasným vymáháním soudně. 

Třetina dluhů v sociálních bytech

I přes zavedené nové postupy při vymáhání běžných pohledávek eviduje Městská realitní kancelář tu skutečnost, že na celkové výši pohledávek běžných dlužníků zaujímá poměrně velké procento podíl dluhů v tzv. sociálních bytech, který činí asi 35 % (průměr). 

V sociálních bytech je obecně vymahatelnost dluhů nízká, resp. výrazně nižší než v případě dluhů vzniklých z užívání bytů v kategorii standard a z užívání nebytových prostor. Zabránit nárůstu dluhů v sociálních bytech je možné jedině prevencí, tzn. důsledným prověřováním uchazečů o přidělení sociálního bytu, tj. kteří dlouhodobě vykazují/nevykazují dobrou platební morálku, či v minulosti měli či neměli dluhy po splatnosti vůči městu Příbram, zda dluhy byly/či nebyly uhrazeny, či jim byly z důvodu „penálových prázdnin“ odepsány, či uchazeči jinak porušovali své povinnosti vůči městu Příbram. 

Prevence vzniku dluhů a postup města při pronajímání sociálních bytů je vzhledem k evidované výši dluhů na těchto bytech tématem, kterým se musí zabývat především Odbor sociálních věcí a zdravotnictví, v jehož kompetenci je řízení a přidělování sociálních bytů. Samozřejmě se předpokládá součinnost s Městskou realitní kanceláří. 

Řešení nárůstu dluhů u tzv. sociálních bytů úzce souvisí s bytovou politikou města a nezastupitelnou rolí města, kterou plní v sociální oblasti. Nízká vymahatelnost u sociálních bytů neznamená, že vynaložené mechanismy k vymáhání dluhů jsou špatné. 

Pavla Sýkorová
Městská realitní kancelář